Na rynku nieruchomości często spotykamy się z pojęciami administrator nieruchomości, administrowanie oraz zarządca nieruchomości (zarząd powierzony). Choć bywają używane zamiennie, w rzeczywistości oznaczają zupełnie różne role, zakres odpowiedzialności i poziom decyzyjności.

W tym artykule wyjaśniamy:

• czym różni się administrator od zarządcy,
• na czym polega zarząd powierzony,
• kiedy warto wybrać jedno lub drugie rozwiązanie.

Administrator nieruchomości - wykonawca zadań

Administrator nieruchomości zajmuje się bieżącą obsługą obiektu, ale działa na zlecenie i pod kontrolą właściciela lub zarządcy.

Zakres obowiązków administratora:

• organizacja napraw i przeglądów,
• kontakt z dostawcami mediów,
• prowadzenie dokumentacji technicznej oraz finansowej,
• nadzór nad firmami sprzątającymi lub ochroną,
• obsługa zgłoszeń mieszkańców.

? Kluczowe: administrator nie podejmuje samodzielnych decyzji strategicznych.

? Przykład: wspólnota mieszkaniowa decyduje o remoncie klatki schodowej. Administrator zbiera oferty firm, umawia wykonawców, nadzoruje prace. Zarząd wspólnoty podejmuje natomiast decyzję czy i za ile zrobić remont.

Zarządca nieruchomości - decydent i reprezentant

Zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o tzw. zarząd powierzony i ma znacznie szersze kompetencje.

Zakres obowiązków zarządcy:

• reprezentowanie właściciela lub wspólnoty,
• podejmowanie decyzji finansowych i organizacyjnych,
• zawieranie umów (np. z firmami remontowymi),
• prowadzenie gospodarki finansowej,
• dbanie o wartość nieruchomości w długim terminie.

? Kluczowe: zarządca może podejmować decyzje samodzielnie (w ramach umowy).

? Przykład: w tej samej wspólnocie zarządca może sam wybrać wykonawcę remontu (do określonej kwoty), podpisuje umowę, odpowiada za realizację inwestycji.

Kiedy wybrać administratora, a kiedy zarządcę?

Wybierz administratora, jeśli:

• chcesz mieć pełną kontrolę nad decyzjami,
• zarząd wspólnoty jest aktywny,
• potrzebujesz głównie obsługi technicznej i finansowej.

Wybierz zarządcę (zarząd powierzony), jeśli:

• zależy Ci na odciążeniu w podejmowaniu decyzji,
• nieruchomość jest duża lub skomplikowana,
• potrzebujesz profesjonalnego zarządzania finansami,
• chcesz zwiększyć wartość nieruchomości w czasie.

Najczęstsze błędy i nieporozumienia

? „Administrator i zarządca to to samo”

Nie – różni ich zakres odpowiedzialności i decyzyjność

? „Zarządca robi tylko to, co administrator”

Nie – zarządca podejmuje decyzje i odpowiada prawnie

? „Zarząd powierzony oznacza brak kontroli właściciela”

Nie – zakres kompetencji jest określony w umowie

Podsumowanie

Najprościej rzecz ujmując, administrator wykonuje zadania, a zarządca podejmuje decyzje i zarządza całością.

Wybór między nimi zależy od tego, ile kontroli chcesz zachować, a ile odpowiedzialności przekazać profesjonalistom.